Khi thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực thì thời gian gần đây, đặc biệt là từ năm 2020 trở lại đây, tại các khu vực quy hoạch dự kiến thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh như: Khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hạ tầng giao thông... đang xuất hiện hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại đất đai gây “sốt ảo”, có hiện tượng “thổi giá” làm cho giá trị khu đất không đúng với giá phổ biến trên thị trường. Một số tổ chức, cá nhân dưới danh nghĩa là môi giới bất động sản đã huy động vốn để mua thu gom đất nông nghiệp với số lượng lớn, các đối tượng này lợi dụng chính sách và kẻ hở của pháp luật để hiến đất hoặc tự ý san ủi mở đường giao thông, sau đó chia tách thửa đất thành các thửa nhỏ để chuyển nhượng, trục lợi.
Việc đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng đột biến có mặt tích cực là địa phương tiếp nhận được một dòng tiền đầu tư vào đất, một bộ phận nhỏ người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá cao, cải thiện được đời sống, thị trường bất động sản được điều chỉnh; tuy nhiên việc này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, về lâu dài sẽ để lại những hậu quả rất lớn, cụ thể như: Địa phương cạn kiệt quỹ đất, từ đó khó kêu gọi, thu hút đầu tư, nhất là đầu tư quy mô lớn; việc triển khai thực hiện quy hoạch về đất đai, xây dựng, phát triển đô thị gặp nhiều khó khăn; Người nông dân mất đất sản xuất dẫn tới nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất thiếu bền vững, trong tương lai gần có thể gặp nhiều khó khăn do không chuyển đổi được nghề nghiệp và đất đai không được đầu tư sản xuất gây lãng phí; công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng của nhà nước, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng do giá đất tăng cao; giá đất tăng cao làm cho một bộ phận người dân có thu nhập thấp không có khả năng tiếp cận đất đai để sử dụng vào mục đích nhà ở, cũng như có thể dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào cảnh “sốt” cục bộ, thậm chí hỗn loạn.
Để chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản, tránh hiện tượng sốt ảo, bong bóng, đầu cơ đẩy giá, thổi giá đất để trục lợi, UBND tỉnh đã chỉ đạo các sở, ngành và UBND các huyện thị xã, thành phố tăng cường công tác thanh, kiểm tra để kịp thời xử lý những vi phạm, đề xuất những giải pháp quyết liệt để triển khai thực hiện, trong đó tập trung rà soát tình hình biến động giá đất trên địa bàn tỉnh, để tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh cho phù họp; tăng cường công tác quản lý đất đai; thanh tra, kiểm tra các vụ việc thu gom đất nông nghiệp, phân lô bán nền trái quy định; kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, kịp thời phát hiện, ngăn chặn những biểu hiện bất thường, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm quy định của pháp luật, không để tình trạng lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi; triển khai thực hiện có hiệu quả các quy hoạch chi tiết; rà soát các bất cập về đấu giá quyền sử dụng đất, đề xuất cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cho phù hợp; tăng cường nắm tình hình, kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm việc xây dựng trái phép, đặc biệt là tự ý san ủi mở đường giao thông, phân lô bán nền trái quy định pháp luật.
Một số văn bản cụ thể:
+ Quyết định 08/2018/QĐ-UB ngày 20/3/2018, Quyết định số 03/2019/QĐ-UBND ngày 01/01/2020 quy định về diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh;
+ Chỉ thị số 06/CT-UBND ngày 23/3/2020 “Về việc chấn chỉnh tăng cường công tác quản lý đất đai, giá đất, quy hoạch xây dựng, trật tự xây dựng, hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Gia Lai”;
+ Chỉ thị số 14/CT-UBND ngày 24/11/2022 “Về tăng cường công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, khu ở đô thị để bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai”,
+ Chỉ thị số 08/CT-UBND ngày 05/5/2021 “Về việc tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản và giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai”.
Mặt dù UBND tỉnh và các sở, ngành đã triển khai nhiều giải pháp quyết liệt để đảm bảo thị trường bất động sản ổn định, nhưng đến nay các “cò đất” hoạt động với quy mô càng lớn, các đối tượng từ nhiều tỉnh thành như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai… kết hợp với các cá nhân trên địa bàn tỉnh tập trung hoạt động đầu cơ, chuyển nhượng, thu gom đất nông nghiệp tại các vùng ven đô thị để san nền, phân lô, tách thửa, chuyển mục sử dụng đất, mua đi bán lại bất động sản gây “sốt ảo”, có hiện tượng “thổi giá”, gây bất ổn thị trường bất động sản vẫn chưa giảm. Hoạt động tập trung tại các khu vực vùng ven thành phố Pleiku và các xã thuộc các huyện giáp ranh thành phố Pleiku, nơi tập trung đồng bào dân tộc thiểu số đang sinh sống: Xã Chư Đăng Ya (Huyện Chư Păh); các xã Tân Sơn, Biển Hồ, Trà Đa, Chư Á và Phường Chi Lăng, phường Thắng Lợi (Thành phố Pleiku); xã Hà Bầu, Ia Băng, Ia Đơk và thị Trần Đak Đoa (huyện Đak Đoa).
Ngoài ra, khi giá đất tăng cao đã xuất hiện nhiều hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người dân, như tại các huyện Đak Đoa, Ia Grai, Chư Sê, Chư Prông, tỉnh Gia Lai đã xuất hiện nhiều đối tượng lợi dụng sự thiếu hiểu biết và có nhu cầu vay tiền ngân hàng của người dân tộc thiểu số để lừa đảo chiếm đoạt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó đem thế chấp vay tiền ngân hàng hoặc bán cho người khác để trục lợi.
Thủ đoạn của các đối tượng thường là dò la, tìm hiểu nhu cầu vay tiền của đồng bào dân tộc thiểu số, dùng lời lẽ “ngon ngọt” dụ dỗ, thuyết phục nạn nhân để cho đối tượng làm giúp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp vay tiền thuận lợi hơn, được nhiều hơn, còn tài sản (đất) vẫn là của mình và việc ký vào các loại giấy tờ do đối tượng soạn sẵn chỉ là thủ tục, hợp đồng dân sự, nhưng thực chất là đối tượng đã làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên mình, lừa nạn nhân ký để chiếm đoạt tài sản, sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình vay tiền tại ngân hàng, vay ngoài xã hội hoặc bán cho người khác mà không trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đưa tiền vay được từ ngân hàng cho đồng bào dân tộc thiểu số.
Từ những thực tế diễn ra trên địa bàn tỉnh, qua tìm hiểu thông tin từ các đơn vị, địa phương và thông tin đại chúng, Sở Tài nguyên và Môi trường nhận định một số nguyên nhân cơ bản dẫn đến trình trạng này như sau:
+ Hiện tại trên địa bàn thành phố Pleiku và các huyện lân cận thành phố các dự án đầu tư về đô thị, nhà ở chưa nhiều, ít đa dạng về phân khúc và cũng chỉ tập trung ở các khu vực đô thì có giá bán khá cao, nên chưa phù hợp với một số bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.
+ Một số tỉnh trong thời gian qua đầu tư nhiều dự án, thu hồi diện tích đất lớn dẫn đến nguồn cung đất tại các tỉnh này giảm xuống nên người dân đổ về các tỉnh Tây Nguyên mua đất làm cho nhu cầu tăng lên.
+ Do tác động của đại dịch COVID-19, việc đầu tư vào một số lĩnh vực gặp khó khăn, lãi xuất gửi ngân hàng thấp, chính vì vậy người dân, doanh nghiệp tập trung đầu tư vào đất đai nên làm tăng nhu cầu về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Thời điểm năm 2021 và đầu năm 2022 là giai đoạn một số quy hoạch đang trong quá trình triển khai thực hiện lập, thẩm định và chưa được phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền, chính vì vậy chưa đủ cơ sở pháp lý để công khai để người dân được biết, lợi dụng tình hình này một số người “đầu cơ, cò đất” tung tin không đúng về các quy hoạch nhằm đẩy giá đất lên cao để trục lợi.
+ Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng; quản lý đất đai ở một số địa phương thiếu chặt chẽ (Sử dụng đất sai mục đích, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, san ủi mặt bằng, tự mở đường,…) tạo điều kiện cho một số đối tượng thu gom đất nông nghiệp, thực hiện tách thửa chuyển nhượng theo giá đất ở.
+ Việc “sốt đất” có liên quan đến nhiều lĩnh vực đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản,... và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật như: Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Dân sự… cùng nhiều văn bản dưới luật khác, khó khăn cho việc triển khai thực hiện ở các địa phương, đặc biệt là chưa có sự thống nhất, còn chồng chéo, chưa đồng bộ, thiếu chặt chẽ, thiếu chế tài xử lý cũng như can thiệp điều chỉnh của Nhà nước vào thị trường BĐS.
Để khắc phục những bất cập nêu trên, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan tiếp tục tham mưu cho UBND tỉnh chỉ đạo xử lý, tập trung một số nội dung cơ bản sau:
- UBND cấp huyện, xã cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai, trật tự xây dựng, môi trường đến từng thôn, làng, tổ dân phố để người dân biết (đặc biệt quan tâm đến hộ đồng bào dân tộc thiểu số, tránh bị một số đối tượng xấu lợi dụng, trao đổi, mua bán đất đai để trục lợi) thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật; chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn, không để người dân tự ý san lấp mặt bằng, mở đường trái phép và xây dựng công trình trái phép trên đất không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
- Công bố công khai thông tin trên Trang thông tin điện tử của địa phương về các quy hoạch, kế hoạch liên quan đến lĩnh vực đất đai, xây dựng đã được cấp thẩm quyền phê duyệt trên địa bàn quản lý, để người dân tiếp cận; công khai quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng; tổ chức thực hiện quản lý chặt chẽ, tuân thủ nghiêm ngặt sau khi các quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt.
- Bên cạnh đó, lực lượng chức năng làm tốt công tác tuyên truyền về phương thức, thủ đoạn của hoạt động lừa đảo chuyển quyền sử dụng đất của các đối tượng để người dân biết và nâng cao cảnh giác; có biện pháp đẩy mạnh phát triển kinh tế, xã hội ở vùng dân tộc thiểu số, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về nhu cầu làm sổ đỏ, vay vốn của đồng bào.
- Chính quyền địa phương thường xuyên nắm tình hình ở cơ sở, vùng dân tộc thiểu số và thực hiện tốt phong trào toàn dân tham gia tố giác tội phạm để người dân mạnh dạn, tích cực tố giác các đối tượng có hành vi mờ ám,
lừa đảo để xử lý kịp thời.
- Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thị xã, thành phố thực hiện tốt nhiệm vụ kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất cho đồng bào dân tộc thiểu số.
- Các phòng công chứng cần nâng cao trách nhiệm khi thực hiện công chứng mua bán đất đai cho các hộ dân là người đồng bào dân tộc thiểu số
(khi lập hợp đồng mua bán cần đọc to, rõ ràng, giải thích để các hộ dân hiểu nội dung của hợp đồng), tránh việc các đối tượng lợi dụng việc người dân không biết chữ để thực hiện các thủ tục mua bán đất đai trái quy định.
- Các cấp, các ngành cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và trật tự xây dựng, môi giới bất động sản…